Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): duración, fianza y actualización de renta

El problema que resuelve la LAU: qué puedes exigir y qué no

Firmas un contrato de alquiler y enseguida surgen las mismas dudas: ¿cuánto dura de verdad el contrato si el arrendador quiere recuperar el piso antes?, ¿cuánto puede subir la renta el próximo año?, ¿qué fianza es legal pedir y cuándo tienes derecho a que te la devuelvan? Todas esas respuestas están en una sola norma: la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué es y qué regula la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (conocida como LAU) es la norma que regula los contratos de alquiler de inmuebles urbanos en España. Se publicó en el BOE el 25 de noviembre de 1994 con identificador BOE-A-1994-26003 y desde entonces ha sido reformada varias veces, entre ellas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

La LAU distingue dos regímenes claramente diferenciados:

• Arrendamiento de vivienda (art. 2 LAU): recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Es el régimen con mayor protección legal para el inquilino.
• Arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU): locales, oficinas, temporada, industria o cualquier otro destino que no sea la vivienda habitual. Aquí prima la autonomía de la voluntad de las partes, con menos límites imperativos.

Esta distinción no es accesoria: determina qué artículos de la LAU se aplican de forma imperativa y con qué margen pueden pactar libremente arrendador y arrendatario. Para situar la LAU dentro del conjunto de normativa que regula distintos sectores de actividad, consulta la guía sobre normativa BOE por sectores.

Duración del contrato y prórrogas (tras el RDL 7/2019)

La duración del contrato de vivienda es el punto que más dudas genera, porque la ley combina lo que pactan las partes con prórrogas obligatorias que protegen al inquilino:

• Duración pactada libremente (art. 9.1 LAU): arrendador y arrendatario pueden fijar el plazo que quieran.
• Prórroga anual obligatoria hasta alcanzar un mínimo: si el plazo pactado es inferior a 5 años (arrendador persona física) o 7 años (arrendador persona jurídica), el contrato se prorroga por plazos anuales hasta llegar a ese mínimo, salvo que el arrendatario manifieste con la antelación legal que no quiere renovarlo.
• Prórroga tácita adicional (art. 10 LAU): una vez transcurrido el plazo mínimo anterior, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.

Estos plazos mínimos (5/7 años) son los vigentes desde la entrada en vigor del RDL 7/2019, que los amplió respecto a los 3 años que regían anteriormente. Antes de aplicar cualquier plazo a un contrato concreto, conviene comprobar la fecha de firma, porque el régimen transitorio determina qué versión de la LAU se aplica.

Fianza y garantías adicionales (art. 36 LAU)

Al celebrar el contrato es obligatorio exigir y prestar una fianza en metálico:

• Una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda.
• Dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Durante los primeros 5 años (o 7, si el arrendador es persona jurídica), la fianza no se actualiza. En cada prórroga, el arrendador puede exigir que se incremente —o el arrendatario que se reduzca— hasta igualar una o dos mensualidades de la renta vigente en ese momento.

Además de la fianza legal, la Ley 12/2023 fijó un límite a las garantías adicionales (depósitos extra, avales bancarios o seguros de impago) que se pueden pedir en el arrendamiento de vivienda durante ese mismo plazo mínimo de 5 o 7 años: como máximo, el equivalente a dos mensualidades de renta, sumadas a la fianza legal. En la práctica, el arrendador no puede exigir más de tres mensualidades en total (una de fianza más dos de garantía adicional) al inicio del contrato.

Actualización de la renta: del IGC al nuevo índice del INE

El artículo 18 LAU regula cómo se actualiza la renta cada año. Este es uno de los puntos que más ha cambiado recientemente, así que conviene comprobar siempre qué versión aplica al contrato concreto:

• Si el contrato no pacta expresamente un sistema de actualización, la renta no se actualiza.
• Si se pacta actualización sin especificar índice, tradicionalmente se aplicaba el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) con el límite del IPC. La Ley 12/2023 sustituyó esta referencia por un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, elaborado por el INE (Resolución de 18 de diciembre de 2024, BOE-A-2024-26685), pensado para moderar las subidas frente al IPC.
• En las zonas declaradas como mercado residencial tensionado (art. 18 de la Ley 12/2023), existen límites adicionales a la subida de renta en determinados supuestos, con un procedimiento de declaración que renuevan periódicamente el Ministerio de Vivienda y las comunidades autónomas.

Dado el ritmo de cambios normativos y resoluciones del INE en esta materia, el índice exacto aplicable a un contrato concreto —y si el inmueble está en una zona tensionada— debe verificarse en el texto consolidado y las resoluciones vigentes en boe.es, ya que puede variar según la fecha de firma del contrato y la localización del inmueble.

Los ingresos por alquiler también tienen su propio tratamiento en el IRPF, con reducciones específicas cuando el destino es la vivienda habitual del inquilino. Puedes seguir las novedades tributarias que afectan a arrendadores en la guía sobre legislación fiscal en el BOE.

La LAU y el BOE

Las reformas de la LAU se publican en la Sección I del BOE como leyes ordinarias o reales decretos-ley. El texto consolidado, que integra todas las modificaciones desde 1994, está disponible gratuitamente en boe.es dentro de la legislación consolidada.

Los resúmenes son orientativos. Para efectos legales, consulta siempre el texto íntegro en boe.es.