Ley de Vivienda y obligaciones del propietario: qué dice el BOE

Vas a renovar el contrato de alquiler de un piso que tienes arrendado desde hace años y no sabes cuánto puedes subir la renta. O te preguntas si el pequeño local que compraste hace un lustro, sumado al piso de tus padres, te convierte en "gran tenedor" a efectos legales. O simplemente quieres saber qué gastos puedes seguir cobrando al inquilino y cuáles ya no.

Esas dudas tienen una causa común: la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, cambió varias reglas del alquiler que llevaban décadas asentadas. La norma se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) con identificador BOE-A-2023-12203 y entró en vigor el 26 de mayo de 2023, con modificaciones posteriores que conviene revisar porque afectan directamente a lo que puedes y no puedes hacer como propietario.

Este artículo repasa las obligaciones más relevantes para un propietario particular —no necesariamente un gran tenedor— con contratos de alquiler vigentes o en preparación.

¿Qué es la Ley de Vivienda y a quién obliga?

La Ley 12/2023 es la primera ley estatal española dedicada íntegramente al derecho a la vivienda. No deroga la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que la modifica en varios puntos clave: duración de contratos, actualización de renta, gastos repercutibles y, a través de sus disposiciones finales, también reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios.

La ley distingue explícitamente entre propietarios particulares y grandes tenedores, con obligaciones reforzadas para estos últimos. Entender en qué grupo estás es el primer paso antes de tomar cualquier decisión sobre un contrato de alquiler.

Gran tenedor: la distinción que cambia tus obligaciones

Según el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 metros cuadrados, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.

Este umbral no es fijo en todo el territorio. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma correspondiente puede motivar y establecer un umbral reducido, de cinco o más inmuebles, para los efectos de las obligaciones reforzadas propias de esas zonas.

La distinción importa porque ser gran tenedor activa obligaciones que un propietario particular con uno o dos inmuebles no tiene: procedimientos de conciliación previa antes de determinados desahucios, límites de renta más estrictos en zonas tensionadas y, en algunos casos, recargos en el IBI si mantiene viviendas vacías. Si tienes dudas sobre si tu patrimonio inmobiliario te sitúa en este umbral, conviene revisarlo con calma, porque el cómputo incluye inmuebles fuera del municipio donde resides.

Actualización de la renta en contratos vigentes

Este es probablemente el punto que más ha cambiado —y el que más ha seguido cambiando después de la ley—, así que conviene leerlo con cautela y verificar siempre la versión vigente en boe.es.

Para los contratos de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la actualización anual de la renta ya no se referencia al IPC general cuando el contrato remite a un índice sin especificarlo, sino al nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado y publicado mensualmente por el INE en desarrollo de la Ley 12/2023.

En los contratos firmados antes de esa fecha, la actualización sigue rigiéndose, salvo pacto distinto, por el régimen anterior referenciado al IPC.

El recorrido de este índice ilustra por qué no conviene fijar un porcentaje de memoria:

• Durante 2024 se mantuvo, con carácter transitorio, un límite máximo del 3% anual como extensión de una medida excepcional previa.
• Desde 2025, la referencia general pasó a ser el IRAV publicado por el INE.
• En 2026 el Gobierno aprobó temporalmente un tope adicional mediante real decreto-ley, que el Congreso no llegó a convalidar, por lo que dejó de aplicarse pocas semanas después.

Dado este historial de cambios por real decreto-ley y convalidaciones parlamentarias, el índice y el eventual límite aplicable a la actualización de una renta concreta en la fecha en que corresponda revisarla debe comprobarse en el texto consolidado de boe.es, no darse por supuesto a partir de artículos de prensa o de lo que se aplicó el año anterior.

Obligaciones del propietario en las zonas de mercado residencial tensionado

El artículo 18 de la Ley 12/2023 habilita a las comunidades autónomas y ayuntamientos a declarar zonas de mercado residencial tensionado, mediante un procedimiento con memoria justificativa que se publica periódicamente en el BOE a través de resoluciones de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana.

Si tu vivienda está en una de estas zonas —algo que conviene comprobar caso por caso, porque la relación de zonas declaradas se actualiza y no es uniforme en todo el país— entran en juego reglas adicionales:

• Límites a la renta en nuevos contratos: si el propietario no es gran tenedor y la vivienda estuvo arrendada en los cinco años anteriores, la renta del nuevo contrato queda referenciada, con carácter general, a la última renta vigente del contrato anterior, actualizada según corresponda, salvo incrementos justificados legalmente por mejoras u otras circunstancias tasadas.
• Prórroga extraordinaria: el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria, con carácter anual y hasta un máximo de tres años, cuando acredite una situación de vulnerabilidad social o económica, salvo que el propietario acredite necesitar la vivienda para sí o familiares directos.
• Obligación de información: al publicitar la vivienda o formalizar el contrato, el propietario debe informar de si el inmueble ha estado arrendado en los últimos cinco años y, en su caso, de la renta que se pagaba entonces.

Estas obligaciones se suman —no sustituyen— a las que ya establece la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre duración mínima y prórroga de los contratos.

Desahucio y lanzamiento: qué cambia cuando el inquilino es vulnerable

La Ley 12/2023 modificó, a través de sus disposiciones finales, varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativos a los juicios de desahucio y al lanzamiento.

Cuando la vivienda demandada constituye la residencia habitual del ocupante, el tribunal debe comunicar de oficio la existencia del procedimiento a los servicios sociales competentes, para que valoren si existe una situación de vulnerabilidad y, en su caso, propongan medidas de atención.

Si se aprecia esa vulnerabilidad, el juzgado puede acordar la suspensión del procedimiento durante un plazo de hasta dos meses cuando el demandante es persona física, o de hasta cuatro meses cuando es persona jurídica, para permitir que se articulen esas medidas. La suspensión no es automática: depende de la valoración judicial de las circunstancias del caso.

Cuando el demandante es un gran tenedor, la vivienda es la residencia habitual del ocupante y este se encuentra en situación de vulnerabilidad, la ley exige además un procedimiento de conciliación o intermediación previo a la interposición de la demanda, gestionado por los servicios autonómicos o municipales competentes.

Este es un área especialmente sensible a cambios por vía de real decreto-ley —ha habido, además, regímenes específicos y prórrogas de suspensión de lanzamientos en supuestos de vulnerabilidad sin alternativa habitacional, distintos del mecanismo general de la Ley 12/2023—, por lo que cualquier plazo concreto aplicable a un procedimiento en curso debe verificarse en boe.es y, en caso de duda, con asesoramiento jurídico.

Gastos que ya no puedes repercutir al inquilino

La Ley 12/2023 modificó el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato —búsqueda de inquilino, redacción del contrato, comprobación de solvencia— corren a cargo del arrendador, con independencia de que sea persona física o jurídica. Esta regla se aplica a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.

Es una norma de carácter imperativo: no puede pactarse en el contrato que sea el inquilino quien asuma esos gastos, aunque el servicio lo haya prestado una agencia inmobiliaria contratada por el propietario.

Sobre el IBI, conviene no confundir dos cuestiones distintas. El sujeto pasivo del impuesto ante el ayuntamiento sigue siendo el propietario, conforme a la normativa que regula el Catastro Inmobiliario, que es la base sobre la que se liquida el tributo. Que ese importe pueda repercutirse económicamente al inquilino mediante un pacto expreso en el contrato es una cuestión distinta, regulada por otras normas y por la práctica contractual, y no algo que la Ley 12/2023 haya modificado de forma directa.

Además, los grandes tenedores con viviendas desocupadas de forma injustificada durante más de dos años pueden verse afectados por recargos en el IBI que los ayuntamientos están habilitados a aplicar, con porcentajes que dependen de la ordenanza local correspondiente.

Cómo comprobar que sigues la versión vigente de la ley

Como has podido ver en cada apartado, esta es una norma que se ha modificado y complementado varias veces desde su aprobación en 2023, tanto por resoluciones que declaran o actualizan zonas tensionadas como por reales decretos-ley sobre el índice de actualización de rentas. Fiarse de un artículo publicado hace meses es arriesgado.

La forma más fiable de comprobar el estado actual de la norma es consultar el texto consolidado de la Ley 12/2023 directamente en boe.es, que incorpora todas las modificaciones vigentes hasta la fecha de consulta. Para el resto de normativa que puede afectar a un propietario o a un inmueble —fiscalidad local, catastro, normativa hipotecaria—, la guía de normativa BOE por sectores ayuda a identificar qué departamento y qué sección conviene seguir.

Desde el buscador de BOE Hoy puedes localizar resoluciones sobre zonas de mercado tensionado, reales decretos-ley relacionados con el alquiler o modificaciones puntuales de la ley, con resúmenes que facilitan una primera lectura antes de acudir al texto íntegro.

Los resúmenes de este artículo son orientativos. Para efectos legales, consulta siempre el texto íntegro y consolidado de la Ley 12/2023 en boe.es, y valora acudir a asesoramiento jurídico especializado ante un caso concreto.