Resolución de 12 de Noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el Recurso Interpuesto Contra la Negativa del Registrador de la Propiedad de Málaga N.º 12 a Asignar Código de Registro Único para Alquiler de Vivienda de Corta Duración Respecto de Una Finca de la Demarcación de Dicho Registro.

Resolución de 12 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

Esta resolución confirma la negativa a asignar un código de registro único para alquiler de vivienda de corta duración en una finca de división horizontal en Málaga, debido a la existencia de una prohibición estatutaria inscrita en los estatutos de la comunidad de propietarios desde 2008, que prohíbe destinar las viviendas a “casas de huéspedes o pensión”. La resolución afecta a propietarios y plataformas de alquiler turístico, ya que impide registrar y ofrecer en plataformas digitales inmuebles con dicha limitación estatutaria.

El tribunal sostiene que, aunque la comunidad aprobó en 2023 un acuerdo que regula y acepta expresamente el uso turístico mediante una sobrecuota, la prohibición estatutaria inscrita en 2008 prevalece, ya que no ha sido modificada formalmente en el Registro de la Propiedad. Además, la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que las limitaciones o prohibiciones sobre el uso de inmuebles en régimen de propiedad horizontal deben constar expresamente y estar inscritas para ser oponibles a terceros.

Se destaca que la normativa sectorial andaluza, en particular la Ley 13/2011 y el Decreto 28/2016, permite el uso turístico solo cuando no exista una prohibición expresa inscrita, y que la equiparación entre “hospedería” y “uso turístico” aún no ha sido consolidada como doctrina jurisprudencial, por lo que no puede aplicarse retroactivamente a situaciones consolidadas antes de las recientes interpretaciones del Tribunal Supremo.

Finalmente, se confirma que la calificación negativa del registro es insubsanable en este caso, y se advierte que la posible modificación estatutaria podría permitir en el futuro la asignación del código de alquiler turístico.