Resolución de 24 de Noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el Recurso Interpuesto Contra la Nota de Calificación Extendida por la Registradora de la Propiedad de Madrid N.º 36, por la Que Se Suspende la Inscripción de Una Escritura de Renuncia Unilateral e Irrevocable del Derecho de Recarga de Hipoteca.

Resolución de 24 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

Esta resolución analiza la inscribibilidad de una renuncia unilateral e irrevocable del derecho de recarga de hipoteca, realizada por un hipotecante no deudor en beneficio exclusivo del acreedor de una hipoteca posterior. La resolución confirma que, aunque la renuncia es válida en el ámbito civil, no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad porque carece de efectos reales y no cuenta con el consentimiento del titular de la hipoteca de primer rango. La Dirección General sostiene que la renuncia afecta a la estructura del derecho real, por lo que debe reflejarse en el Registro, y que la facultad de renunciar a la recarga es legítima y está amparada por el artículo 6.2 del Código Civil. La resolución también aclara que la figura de la recarga de hipoteca, regulada en la Ley 2/1994 y modificada por la Ley 41/2007, permite al deudor reutilizar el límite de cobertura hipotecaria sin constituir un nuevo derecho real, siempre que no implique incremento de responsabilidad o modificación del rango. Además, se destaca que la renuncia en beneficio exclusivo del acreedor de rango posterior no afecta al rango del derecho hipotecario, por lo que no requiere consentimiento del titular de la hipoteca de primer rango. La resolución revoca la nota de calificación y confirma que la inscripción de dicha renuncia debe realizarse con la constancia de sus efectos estructurales, y que la falta de consentimiento del titular de la hipoteca de primer rango puede subsanarse mediante acuerdo con dicho titular.