Resolución de 18 de Febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el Recurso Interpuesto Contra la Calificación Negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid N.º 9 Respecto a la Inscripción del Testimonio del Decreto de Adjudicación Hipotecaria y del Mandamiento Judicial de Cancelación, por la Razón de Encontrarse la Finca Subastada Inscrita a Favor de Terceras Personas Ajenas a la Ejecución Hipotecaria.

Resolución de 18 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

La resolución rechaza un recurso contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Madrid n.º 9, que denegó la inscripción del testimonio del decreto de adjudicación hipotecaria y cancelación de cargas, por estar la finca inscrita a favor de terceros ajenos a la ejecución. La resolución analiza si es posible inscribir la nulidad por abusividad de cláusulas hipotecarias y la cancelación de cargas en un escenario donde la finca, tras varias transmisiones, figura a nombre de un tercer adquirente, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria.

A efectos prácticos, la resolución confirma que, tras la adjudicación y cancelación de cargas en 2018, ya no es posible inscribir nuevas declaraciones judiciales de nulidad o cancelaciones relacionadas con la ejecución, dado que la finca está inscrita a favor de un tercero distinto del ejecutante. Además, se destaca que la calificación registral no puede revisar el fondo de la resolución judicial firme, solo verificar formalidades y obstáculos registrales, y que la inscripción de la adjudicación no requiere la posesión material del inmueble por parte del adjudicatario.

Se reitera que las resoluciones judiciales firmes deben cumplirse y que la cancelación de cargas y notas marginales ya practicadas en 2018 impide su modificación posterior, salvo que exista una acción declarativa de nulidad en procedimiento separado. La resolución también señala que, en procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, no procede el control judicial ex officio de abusividad si no se ejercitó oportunamente.

Entrada en vigor: 12 de junio de 2026.