Resolución de 23 de Octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el Recurso Interpuesto Contra la Calificación Negativa Realizada por el Registrador de la Propiedad de Boadilla del Monte, Relativo a Un Mandamiento Remitido Desde la Audiencia Nacional.

Resolución de 23 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

Esta resolución revisa un recurso contra la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Boadilla del Monte, relacionada con la cancelación de derechos inscritos sobre fincas afectadas por una sentencia judicial firme. La resolución regula la inadmisibilidad de cancelar derechos reales, como hipotecas y derechos de superficie, cuando no se ha sido parte en el procedimiento judicial que declaró su nulidad, en línea con la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Afecta principalmente a Caixabank, como titular de una hipoteca sobre un derecho de superficie declarado nulo por sentencia judicial, y a la Empresa Municipal del Suelo y Vivienda de Boadilla del Monte, que solicitaba la cancelación. La resolución confirma que, pese a la nulidad del derecho de superficie, la hipoteca no puede cancelarse sin la intervención del titular en el procedimiento, salvo en casos de extinción automática por pérdida del objeto, lo cual no aplica aquí.

Se establece que la declaración judicial de nulidad del derecho de superficie implica su extinción y, por ende, la cancelación registral de los derechos asociados, incluso si el acreedor hipotecario no fue parte en el proceso. La resolución revoca la calificación negativa y ordena la cancelación de la hipoteca y del derecho de superficie, en cumplimiento de la sentencia firme, respetando los principios de fe pública, tracto sucesivo y protección de terceros de buena fe. La entrada en vigor es inmediata, con posibilidad de recurso judicial en dos meses.