Modelo 115 (retenciones de alquileres)
El Modelo 115 es la autoliquidación trimestral con la que empresas y profesionales que alquilan un local, oficina o nave declaran e ingresan en Hacienda la retención practicada al arrendador sobre la renta del alquiler. La retención general es del 19% sobre todos los conceptos pagados (IVA excluido), y el plazo de presentación es del 1 al 20 de los meses de abril, julio, octubre y enero.
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Tu empresa alquila un local y no sabes si tienes que retener al dueño
Llega la factura del alquiler y aparece la duda: ¿hay que descontar algo antes de pagar al arrendador? Si tu empresa o tu actividad profesional paga un alquiler de local, oficina o nave, es muy probable que sí. No hacerlo cuando tocaba puede acabar en un requerimiento de Hacienda y en un recargo por presentación tardía.
El Modelo 115 es la autoliquidación con la que el arrendatario —quien paga el alquiler, no quien lo cobra— declara e ingresa en la Agencia Tributaria las retenciones e ingresos a cuenta del IRPF (o del Impuesto sobre Sociedades, si el arrendador es una empresa) practicadas sobre las rentas de arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Los resúmenes son orientativos. Para efectos legales, consulta siempre el texto íntegro en boe.es.
Quién debe presentar el Modelo 115
Están obligados los empresarios y profesionales que satisfacen rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de un inmueble urbano afecto a su actividad económica: el típico caso del autónomo o la pyme que paga el alquiler de un local, un despacho o una nave industrial. La obligación recae sobre quien paga la renta, no sobre el propietario que la cobra.
Las empresas cuyo volumen de operaciones supera los 6.010.121,04 € presentan el modelo con periodicidad mensual en lugar de trimestral.
Cuándo NO hay que retener: las excepciones
No toda relación de arrendamiento genera obligación de retener. Las principales excepciones son:
- Rentas anuales inferiores a 900 € pagadas a un mismo arrendador (IVA excluido).
- Arrendamiento de vivienda que la empresa destina a sus empleados.
- Arrendamiento financiero (leasing) del inmueble.
- Rentas satisfechas a entidades totalmente exentas en el Impuesto sobre Sociedades, o a una Administración Pública arrendadora.
- Arrendador clasificado en el epígrafe del IAE del grupo 861 (arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos) cuando, aplicando las reglas de ese grupo sobre el valor catastral de los inmuebles arrendados, la cuota resultante sea cero.
Conviene revisar estas causas de exclusión cada vez que empieza un contrato de arrendamiento nuevo: aplicarlas mal en un sentido u otro tiene consecuencias, ya sea un ingreso indebido para el arrendatario o una retención que falta al arrendador.
Cómo se calcula la retención: el 19% general
El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos es, con carácter general, del 19%. Este porcentaje se reduce en un 60% (queda en el 7,6%) cuando el inmueble arrendado está situado en Ceuta o Melilla y se cumplen los requisitos de la deducción por rentas obtenidas en esas ciudades.
La retención se calcula sobre todos los conceptos que el arrendatario satisface al arrendador por el alquiler —incluidos gastos repercutidos como la comunidad o el IBI, si se pactan como parte de la renta—, excluyendo siempre el IVA.
Plazos de presentación
El Modelo 115 se presenta con periodicidad trimestral (mensual solo para grandes empresas), dentro de los primeros veinte días naturales del mes siguiente al final de cada trimestre:
| Trimestre | Periodo que cubre | Plazo de presentación |
|---|---|---|
| 1T | Enero - marzo | 1 al 20 de abril |
| 2T | Abril - junio | 1 al 20 de julio |
| 3T | Julio - septiembre | 1 al 20 de octubre |
| 4T | Octubre - diciembre | 1 al 20 de enero (del año siguiente) |
A diferencia de otras autoliquidaciones trimestrales como el Modelo 130 del IRPF, cuyo cuarto trimestre se presenta hasta el 30 de enero, el Modelo 115 mantiene el plazo ordinario de 20 días también en el cuarto trimestre. Es un detalle fácil de confundir si gestionas varios modelos a la vez, así que conviene no dar por hecho que todos los "trimestrales" comparten fecha límite en enero.
Qué pasa si no presentas el Modelo 115 o lo presentas tarde
Presentar el modelo fuera de plazo sin requerimiento previo de la Administración genera un recargo por declaración extemporánea, regulado con carácter general en la Ley General Tributaria: un 1% fijo más un 1% adicional por cada mes completo de retraso, hasta un máximo del 15%.
Si es la propia Agencia Tributaria la que detecta la falta de presentación mediante un requerimiento, ya no se aplica recargo sino un régimen sancionador que puede resultar considerablemente más gravoso que la vía voluntaria. No practicar la retención cuando correspondía tiene además una consecuencia adicional: el arrendatario sigue obligado a ingresar la cantidad que debió retener, haya podido o no descontarla del pago al arrendador.
Diferencia con el Modelo 180 y con el Modelo 100
El Modelo 115 no es la única obligación relacionada con las retenciones de alquileres. El Modelo 180 es la declaración informativa anual de resumen: recoge, arrendador por arrendador, el total de las retenciones e ingresos a cuenta declarados durante el año en los modelos 115 trimestrales (o mensuales) presentados, y se presenta en enero del ejercicio siguiente. No conlleva ingreso alguno: es puramente informativo.
El Modelo 100 es la declaración anual del IRPF que presenta el propio arrendador —la persona física que recibe el alquiler— para liquidar su impuesto sobre la renta, donde las retenciones que le practicó el arrendatario mediante el Modelo 115 funcionan como pago a cuenta ya ingresado. Son tres piezas de un mismo engranaje: el arrendatario retiene e ingresa trimestralmente (115), informa del resumen anual (180), y el arrendador liquida su impuesto restando lo ya retenido (100).
Este tipo de obligaciones tributarias conectadas entre sí es habitual en la legislación fiscal que publica el BOE, donde un mismo hecho económico —cobrar un alquiler— genera obligaciones paralelas para las dos partes del contrato.
Base legal
El porcentaje de retención sobre arrendamientos de inmuebles urbanos está fijado en el artículo 101.8 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE-A-2006-20764), que establece el 19% general y su reducción del 60% para Ceuta y Melilla conforme al artículo 68.4 de la misma ley.
El desarrollo reglamentario —base de la retención y supuestos de exclusión de la obligación de retener, incluido el límite de 900 € anuales— está recogido en los artículos 100 y 75.3.g del Reglamento del IRPF, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE-A-2007-6820).
Desde normativa BOE puedes consultar y buscar las disposiciones que afectan al IRPF y a las obligaciones de retención sobre arrendamientos, con resúmenes generados por IA que ayudan a identificar de un vistazo si una norma sigue vigente.
Diferencias con conceptos similares
El Modelo 115 es la autoliquidación trimestral (o mensual para grandes empresas) con la que el arrendatario declara e ingresa las retenciones practicadas al arrendador sobre la renta del alquiler. El Modelo 180 es el resumen anual informativo de esas retenciones, sin ingreso asociado, presentado en enero. El Modelo 100 es la declaración anual del IRPF del propio arrendador, donde las retenciones ya ingresadas mediante el 115 se descuentan como pago a cuenta.
Tabla resumen
| Trimestre | Periodo que cubre | Plazo de presentación |
|---|---|---|
| 1T | Enero - marzo | 1 al 20 de abril |
| 2T | Abril - junio | 1 al 20 de julio |
| 3T | Julio - septiembre | 1 al 20 de octubre |
| 4T | Octubre - diciembre | 1 al 20 de enero (año siguiente) |
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Modelo 115 y quién debe presentarlo?
El Modelo 115 es la autoliquidación con la que empresas y profesionales que pagan el alquiler de un inmueble urbano afecto a su actividad (local, oficina, nave) declaran e ingresan en Hacienda la retención practicada al arrendador. La obligación recae sobre el arrendatario, no sobre el propietario que cobra la renta.
¿Cuánto hay que retener en el Modelo 115?
Con carácter general, el 19% sobre todos los conceptos pagados al arrendador (IVA excluido), según el artículo 101.8 de la Ley 35/2006 del IRPF. Este porcentaje se reduce al 7,6% (una reducción del 60%) cuando el inmueble está situado en Ceuta o Melilla y se cumplen los requisitos de la deducción aplicable a esos territorios.
¿Cuándo no hay que retener en un alquiler?
No procede retener, entre otros casos, cuando las rentas anuales pagadas a un mismo arrendador no superan los 900 € (IVA excluido), cuando se trata de vivienda arrendada por la empresa para sus empleados, en arrendamiento financiero, cuando el arrendador es una entidad totalmente exenta en el Impuesto sobre Sociedades o una Administración Pública, o cuando el arrendador está clasificado en el epígrafe del IAE del grupo 861 y la cuota resultante es cero.
¿Cuáles son los plazos del Modelo 115?
Se presenta dentro de los primeros veinte días naturales del mes siguiente a cada trimestre: 1 al 20 de abril (1T), 1 al 20 de julio (2T), 1 al 20 de octubre (3T) y 1 al 20 de enero del año siguiente (4T). Las grandes empresas, con volumen de operaciones superior a 6.010.121,04 €, lo presentan mensualmente en lugar de trimestralmente.
¿Qué diferencia hay entre el Modelo 115 y el Modelo 180?
El Modelo 115 es la declaración trimestral (o mensual) con la que se ingresan las retenciones practicadas sobre los alquileres. El Modelo 180 es el resumen informativo anual de esas mismas retenciones, presentado en enero del año siguiente, y no lleva ingreso asociado: solo recopila lo ya declarado durante el año en los modelos 115.