Plusvalía Municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que grava el aumento de valor del suelo urbano al vender, donar o heredar un inmueble. Tras la STC 182/2021, de 26 de octubre (BOE de 25 de noviembre de 2021), y el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE-A-2021-18276), no se paga si no ha habido incremento real de valor.
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El problema: te reclaman plusvalía municipal aunque hayas vendido con pérdidas
Vendes o heredas una vivienda y, semanas después, llega la liquidación del ayuntamiento reclamando la plusvalía municipal. El problema es que, en muchos casos, esa vivienda se vendió por menos de lo que costó, o el mercado bajó desde que se compró. Pagar un impuesto que grava una "ganancia" que nunca existió parece, con razón, injusto.
Esa contradicción llegó al Tribunal Constitucional y provocó una de las reformas fiscales más comentadas de los últimos años. Conocer qué cambió, y desde cuándo, es clave para saber si te corresponde pagar o si tienes derecho a no tributar.
Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo municipal, directo, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos y se pone de manifiesto cuando se transmite su propiedad: por venta, donación o herencia.
Se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (identificador BOE-A-2004-4214), publicado en el BOE núm. 59, de 9 de marzo de 2004, con entrada en vigor el 10 de marzo de 2004. Cada ayuntamiento lo exige mediante su propia ordenanza fiscal, dentro de los límites que fija la ley estatal.
El sujeto pasivo es, con carácter general, quien vende, transmite por herencia o dona el inmueble. En las transmisiones onerosas (venta), paga el vendedor o transmitente; en las herencias y donaciones, quien adquiere el inmueble (heredero o donatario).
Por qué cambió: la declaración de inconstitucionalidad
Durante años, el IIVTNU se calculaba de forma automática a partir del valor catastral del suelo y del número de años de tenencia, sin comprobar si realmente había habido una ganancia. Eso llevaba a exigir el impuesto incluso en ventas con pérdidas.
El Tribunal Constitucional corrigió esta situación en varias sentencias, hasta llegar a la más determinante: la STC 182/2021, de 26 de octubre de 2021 (publicada en el BOE el 25 de noviembre de 2021), que declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1 (segundo párrafo), 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En la práctica, esa sentencia dejó sin fórmula de cálculo aplicable al impuesto durante varias semanas.
Para cubrir ese vacío, el Gobierno aprobó con urgencia el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (identificador BOE-A-2021-18276), publicado en el BOE núm. 268, de 9 de noviembre de 2021, con entrada en vigor al día siguiente. Esta norma introdujo dos novedades centrales:
- Supuesto de no sujeción: si se acredita que no ha habido incremento de valor entre la fecha de adquisición y la de transmisión, la operación no está sujeta al impuesto y no hay que pagarlo.
- Doble método de cálculo: el contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable entre el método objetivo (coeficientes legales aplicados al valor catastral del suelo según los años de tenencia) y el método real (diferencia efectiva entre el valor de transmisión y el de adquisición).
Los coeficientes del método objetivo: una cifra que cambia con frecuencia
Los coeficientes máximos del método objetivo no son fijos: la ley permite actualizarlos y en la práctica se han revisado varias veces desde 2021. Los vigentes actualmente proceden del Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre (BOE de 28 de diciembre de 2023), que fijó los importes máximos aplicables a los devengos producidos desde el 1 de enero de 2024.
En diciembre de 2025 el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, con una nueva actualización al alza de estos coeficientes para 2026. Sin embargo, el Congreso no lo convalidó y lo derogó, con efectos desde el 28 de enero de 2026, por lo que volvieron a aplicarse los coeficientes fijados por el Real Decreto-ley 8/2023.
Dada esta volatilidad normativa, no des por buenos los coeficientes que encuentres en artículos antiguos. Comprueba siempre el coeficiente vigente en la fecha del devengo consultando el texto consolidado en boe.es o la ordenanza fiscal del ayuntamiento correspondiente.
Cómo saber si te toca pagar
En términos generales, y sin que esto sustituya un análisis del caso concreto:
- Compara el valor de adquisición y el de transmisión del inmueble (escrituras de compra y de venta, o valor de adquisición y valor a efectos de Sucesiones en una herencia).
- Si no hay incremento de valor, puedes acogerte al supuesto de no sujeción introducido por el Real Decreto-ley 26/2021: no se devenga el impuesto, aunque conviene declararlo formalmente ante el ayuntamiento para dejar constancia.
- Si hay incremento, se calcula el impuesto por el método objetivo o por el método real, aplicando el que dé una cuota menor.
- Revisa la ordenanza fiscal municipal: los ayuntamientos pueden fijar coeficientes reducidos respecto al máximo estatal, y algunos aplican bonificaciones en transmisiones por herencia entre familiares directos.
Este mecanismo de cálculo tiene puntos en común con el que se usa para otros tributos inmobiliarios. La Ley del Catastro Inmobiliario es la norma que define el valor catastral del suelo, que sigue siendo la magnitud de partida del método objetivo del IIVTNU.
Plusvalía municipal y otros tributos sobre el inmueble
La plusvalía municipal no debe confundirse con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es un tributo anual sobre la mera titularidad del inmueble, se calcule o no una transmisión. El IIVTNU, en cambio, solo se devenga cuando el inmueble cambia de titular. Ambos toman como referencia datos catastrales, pero responden a hechos imponibles distintos.
Si trabajas habitualmente con fiscalidad de operaciones inmobiliarias, la guía de legislación fiscal en el BOE reúne otras normas tributarias, como el IRPF de la venta de inmuebles o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con las que suele combinarse el análisis de una plusvalía municipal.
Dónde seguir las novedades normativas
Los coeficientes del IIVTNU, las modificaciones del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo sobre este impuesto se publican con frecuencia en el BOE. En normativa BOE puedes consultar los boletines más recientes y localizar rápidamente disposiciones fiscales que afecten a operaciones inmobiliarias.
Los resúmenes son orientativos. Para efectos legales, consulta siempre el texto íntegro en boe.es.
Diferencias con conceptos similares
La plusvalía municipal (IIVTNU) y el IBI se confunden con frecuencia porque ambos gravan bienes inmuebles urbanos y toman como referencia el valor catastral, pero son impuestos distintos. El IBI es un impuesto anual, de devengo periódico, que recae sobre la mera titularidad del inmueble a 1 de enero de cada año, exista o no transmisión. El IIVTNU es un impuesto que solo se devenga cuando el inmueble se transmite (venta, donación o herencia) y grava específicamente el incremento de valor del suelo urbano generado durante el periodo de tenencia. Además, desde el Real Decreto-ley 26/2021, el IIVTNU no se exige si se acredita que no hubo incremento de valor, mientras que el IBI se debe siempre que exista titularidad, con independencia de la evolución del valor del inmueble.
Tabla resumen
| Aspecto | Método objetivo | Método real |
|---|---|---|
| Base de cálculo | Valor catastral del suelo × coeficiente legal según años de tenencia | Diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del suelo |
| Norma que lo introduce | Sistema preexistente, ajustado por el RD-ley 26/2021 | Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE-A-2021-18276) |
| Cuándo se aplica | Si resulta más favorable para el contribuyente | Si resulta más favorable para el contribuyente |
| Requiere acreditar incremento real | No; se calcula de forma objetiva | Sí; se compara valor de adquisición y de transmisión |
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal o IIVTNU?
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, un tributo municipal regulado en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, BOE-A-2004-4214). Grava el aumento de valor del suelo urbano puesto de manifiesto al transmitir un inmueble, ya sea por venta, donación o herencia.
¿Se paga plusvalía municipal si se vende con pérdidas?
Con carácter general, no. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE-A-2021-18276), en vigor desde el 10 de noviembre de 2021, existe un supuesto de no sujeción cuando se acredita que no ha habido incremento de valor entre la fecha de adquisición y la de transmisión del inmueble. Antes de esta reforma, el impuesto podía exigirse incluso en operaciones con pérdidas, algo que el Tribunal Constitucional consideró contrario a la Constitución en varias sentencias.
¿Qué cambió la STC 182/2021 en la plusvalía municipal?
La sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre de 2021 (publicada en el BOE el 25 de noviembre de 2021), declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1 (segundo párrafo), 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que regulaban el cálculo de la base imponible del impuesto. Dejó al IIVTNU sin fórmula de cálculo aplicable hasta que el Real Decreto-ley 26/2021 introdujo una nueva regulación pocos días después.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una compraventa, el sujeto pasivo es quien transmite el inmueble, es decir, el vendedor. En una donación o una herencia, el obligado a pagar es quien adquiere el inmueble: el donatario o el heredero. Esto puede diferir mediante pacto entre las partes en algunos casos, pero frente al ayuntamiento el sujeto pasivo legal es el que fija la normativa.
¿Los coeficientes de la plusvalía municipal son siempre los mismos?
No. Los coeficientes máximos del método objetivo se han revisado varias veces desde 2021. Los vigentes con carácter general proceden del Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, para devengos desde el 1 de enero de 2024. Un intento de actualización posterior, el Real Decreto-ley 16/2025, no fue convalidado por el Congreso y quedó derogado desde el 28 de enero de 2026, por lo que conviene verificar siempre el coeficiente vigente en la fecha concreta del devengo.